ＡがＢのために新たに借地権を設定した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 借地権の存続期間は、契約で25年と定めようと、35年と定めようと、いずれの場合も30年となる。
2. ｢期間満了の際、ＡがＢに対し相当の一定額の交付さえ行えば、Ａは更新を拒絶できる｣と特約してもその特約は、無効である。
3. ｢地代の増減は、Ａ・Ｂの協議によって定める｣と約定した場合、Ａは、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。
4. ｢借地権の設定から30年経過後に、ＡがＢの建物を時価で買い取り、契約は更新しない｣と特約しても、その特約は、無効である。

正解：２

1 誤り

借地権の存続期間は、30年であるが、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とされる（借地借家法３条）。この規定よりも、借地権者に不利な特約は無効である（同法９条）。
したがって、借地権の存続期間を25年と定めた場合は、借地権者に不利な特約であるため、その定めは無効であり、法の原則通り、存続期間は30年となる。
一方、存続期間を35年と定めた場合、借地権者に有利な特約であるから、その定めは有効である。30年となるわけではない。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

借地権設定者の更新拒絶に正当な事由があるかどうかは、以下の３点から判断される（借地借家法６条）。

1. 借地権設定者・借地権者が土地の使用を必要とする事情
2. 借地に関する従前の経過及び土地の利用状 況
3. 借地権設定者が申し出た立退料

「一定の立退料を交付すれば更新を拒絶できる」という特約は、法の規定よりも借地権者にとって不利であるため、無効となる。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

地代増減請求権は、「契約の条件にかかわらず」行使できる権利である（借地借家法11条１項）。したがって、「協議で定める」旨を特約しても、その特約は無効である。
判例（最判昭56.04.20）も、旧借地法12条１項（借地借家法11条１項に相当）を強行規定であり、当事者が協議して定める旨の合意があったとしても、適用を排除することはできないとしている。したがって、当事者は、協議を尽くさなくとも、さらには協議を経なくても、地代の増減を請求することができる。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

借地権設定後30年以上を経過した日に、建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めた契約を建物譲渡特約付借地権という（借地借家法24条１項）。
つまり、本肢の特約は有効である。

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