ＡがＢに対し、Ａ所有の建物を売り渡し、所有権移転登記を行ったが、まだ建物の引渡しはしていない場合で、代金の支払いと引換えに建物を引き渡す旨の約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Ｂは、Ａに対して代金の支払いを拒むことはできない。
2. 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物の一部が地震によって損壊したときは、Ａは、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、Ｂに対して請求することができる。
3. Ａが自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、当該工事着手前に建物がＢの責めに帰すべき火災で全焼したときは、Ａは、内装改修工事費相当額をＢに対して償還しなければならない。
4. Ｂが代金の支払いを終え、建物の引渡しを求めたのにＡが応じないでいる場合でも、建物が地震で全壊したときは、Ｂは、契約を解除して代金の返還を請求することができない。

正解：３

1 誤り

引渡しの前に建物が全壊していますが、その原因は地震であり、売主Ａ・買主Ｂのいずれにも帰責事由はありません。
この場合、Ｂは、代金の支払いを拒むことができます（同法536条１項）。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

建物の一部が損壊しているだけで、全壊したわけではありません。
したがって、建物の残りの一部を引き渡せば、売主Ａの引渡義務は、不完全ながら履行されることになります。

この場合、買主Ｂは、Ａの担保責任を追及することができます。
具体的には、契約を解除したり（民法542条）、追完請求や代金減額請求をすることができます（同法562条、563条）。

これらは、買主の権利として与えられているものです。
本問のように、売主Ａのほうから減額した代金を請求することはできません。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

建物の滅失について、買主Ｂに帰責事由があります。
したがって、Ｂは、代金の支払いを拒むことができません（民法536条２項前段）。

この場合で、債務者が自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還する必要があります（同項後段）。
本肢のＡは、建物の滅失により、建物の内装改修工事費の支払いを免れています。したがって、この工事費に相当する額をＢに償還しなければなりません。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

建物が全壊し、建物の引渡しは履行不能になっています。この場合、買主Ｂは、契約を解除することができます（民法542条１項１号）。
契約が解除された場合、当事者は、原状回復の義務を負います（同法545条１項本文）。つまり、Ｂは、Ａに対して代金の返還を請求することができます。

●損害賠償について

債務者が履行遅滞の責任を負っている間に、当事者双方の帰責事由がないのに債務の履行が不能になった場合、債務者に帰責事由があるものとみなします（民法413条の２第１項）。
この選択肢でいうと、引渡しの債務者である売主Ａが履行遅滞をしている間に、建物が地震で全壊しています。この場合、履行不能について、Ａの帰責事由が認められます。
したがって、Ｂは、Ａに対して、損害の賠償を請求することができます（同法415条）。

■参照項目&類似過去問

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