宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 売買契約の締結に際し、ＡがＢから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Ａは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
2. 売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。
3. ＢがＡの事務所で買受けの申込みをし、１週間後にＢの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該契約を締結した日から８日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除することができる。
4. 売買契約でＡの債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は、その宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべきＡの責任に関し、ＢがＡに通知すべき期間をその宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることができる。

正解：２

1 誤り

「支払金又は預り金」の保全措置を講ずるかどうか、は任意であって、「講じなければならない」という局面は存在しない。

※宅建業法が規定しているのは、「支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要」を重要事項説明書（35条書面）に記載しなければならない、ということだけである（宅地建物取引業法35条１項11号）。

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2 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されている（宅地建物取引業法38条１項）。
したがって、損害賠償額を代金の２割と予定した場合には、違約金を定めることができない。

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3 誤り

宅建業者の事務所で買受けの申込みをした以上、クーリング・オフの対象にはならない（宅地建物取引業法37条の２第１項）。

※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約締結場所がどこであってもクーリング・オフは成立しない。

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4 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合である（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされる（同条２項）。
したがって、「引渡しの時から１年間」という本肢の特約は無効である。

※このような無効な特約をした場合、契約不適合に関する通知期間は、民法の原則通り、「不適合を知った時から１年」となる（民法566条本文）。

※「損害賠償額の予定」をするかどうか、は結論と全く無関係。

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