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賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。
2. 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。
3. 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第１項による対抗力は及ばない。
4. 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。

正解：３

1 誤り

借地借家法による保護の対象となるのは、借地権です。そして、「借地権」は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を意味します（借地借家法２条１号）。
本肢の土地賃貸借契約は「ゴルフ場経営」を目的としていて、建物の所有を目的とするものではありません。したがって、その土地の利用権は、「借地権」ではないことになります。借地権に該当しないのですから、同法11条（地代等増減請求権）の適用や類推適用を受けることはできません（最判平25.01.22）。

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2 誤り

借地権者が契約の更新を請求してきた場合、借地権設定者がこれを拒むためには、まず、遅滞なく異議を述べることが必要です（借地借家法５条１項ただし書き）。しかし、借地権設定者は、正当事由がなければ、異議を述べることができません（同法６条）。つまり、法定更新を拒むためには、「遅滞なく異議を述べること」に加えて、「正当事由があること」も要求されるのです。

したがって、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとしても、正当事由がなければ、借地契約は法定更新されます。異議を述べさえすれば、借地契約が当然に終了する、とする本肢は誤りです。

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3 正しい

借地の上に登記されている建物を所有している場合、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます（借地借家法10条１項）。
本肢では、登記ある建物を所有している土地に関して、この条文が適用されます。つまり、借地権を第三者に対抗することができるわけです。しかし、庭として使用している土地については、土地上に登記ある建物がないため、対抗要件が存在しません。このような土地については、対抗力が及ばないとするのが判例です（最判昭40.06.29）。

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4 誤り

借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日（又は承諾の日）から20年存続することになります（借地借家法７条１項）。また、借地権者の通知に対し、借地権設定者が２か月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものとみなされます（同条２項）。
この場合、借地権は、承諾日又は築造日のいずれか早い日から20年間存続します。つまり、承諾があったとみなされる日の方が早ければ、その日から20年間存続するわけです。
本肢は、「築造された日から当然に20年間存続」とする点が誤っています。

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