【宅建過去問】(令和02年10月問13)区分所有法

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建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。
  2. 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
  3. 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
  4. 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。

正解:4

はじめに

区分所有建物において、共用部分の変更や管理については、以下のルールがあります。

1 誤り

(「はじめに」の表参照。)
共用部分の重大な変更については、原則として、区分所有者数・議決権の各3/4以上の多数による集会の特別決議が必要です(区分所有法17条1項本文)。ただし、「区分所有者の定数」については、規約で過半数まで減ずることができます(同項ただし書き)。
本肢は、「2分の1以上」まで軽減することができるとしている点が誤りです。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
共用部分の変更行為(区分所有法[01]3(5))
年-問-肢内容正誤
重大変更
1R03-13-2形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
2R02-13-1共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。
×
3H24-13-2共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。×
4H12-13-3共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
5H07-14-1共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)を行うためには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要であるが、議決権については規約で過半数まで減ずることができる。×
6H02-14-4共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決められるが、この区分所有者の定数は、規約の定めによっても減じることはできない。×
軽微変更
1H10-13-2形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、規約に別段の定めがない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決することができる。
特別の影響を受ける所有者の承諾
1H08-14-3共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき場合は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

2 誤り

各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取します(区分所有法19条)。
例えば、共用部分に関する電気料金の支払いについては、持分に応じて各共有者が分担することになります。また、共用部分を駐車場などとして賃貸し、その賃料を受け取った場合、その利益は、持分に応じて各共有者に分配されます。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
共用部分の利益・負担(区分所有法[01]3(6))
年-問-肢内容正誤
1R02-13-2共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。×
2H24-13-4共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

3 誤り

(「はじめに」の表参照。)
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が単独ですることができます(区分所有法18条1項ただし書き)。
本肢は、原則と例外が逆転しています。

■参照項目&類似過去問
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共用部分の保存行為(区分所有法[01]3(5))
年-問-肢内容正誤
1R05-13-3共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者がすることができるため集会の決議を必要としない。
2R02-13-3共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。×
3H24-13-1共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
4H09-13-1共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。×
5H07-14-3共用部分の保存行為を行うためには、規約で別段の定めのない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議が必要である。×

4 正しい

まず、原則論です。共用部分は、区分所有者全員の共有に属します(区分所有法11条1項本文)。また、一部共用部分は、それを共用する区分所有者の共有に属します(同項ただし書き)。

この原則については、規約で別段の定めをすることが可能です(同条2項本文)。規約により、一部共用部分を区分所有者全員の共有に属させることも可能です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
共用部分の共有関係(区分所有法[01]3(2)(3))
年-問-肢内容正誤
1R05-13-4一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者が8人である場合、3人が反対したときは変更することができない。
2R03s-13-3共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
3R02-13-4一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。
4H25-13-4一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
5H17-14-1共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。
6H06-14-1共有部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。×

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【宅建過去問】(令和02年10月問13)区分所有法” に対して8件のコメントがあります。

  1. かつどん より:

    1の回答解説の件ですが共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)と言っているので重大変更ではなく軽微変更なので各過半数ではなく3/4と言っているのが間違いで規約で軽減可となると思いますが宜しくお願い致します。

    1. 家坂 圭一 より:

      かつどん様

      ご質問ありがとうございます。

      共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)と言っているので重大変更ではなく軽微変更なので

      共用部分の変更」のうちで、「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの=軽微変更」を「除く」というのですから、これは「重大変更」の問題です。
      (分かりにくい言い回しですが、区分所有法の条文通りなので仕方がありません。。。)

      重大変更についても、規約で別段の定めをすれば、決議要件を軽減することができます。
      しかし、軽減できるのは、「区分所有者の定数」「過半数」にするところまでです。
      本肢は、過半数を超えて「2分の1以上の多数」まで軽減している点が誤っています。

      講義では、以下のところで解説しました。
      この機会に見直ししておくことをお勧めします(1.5倍速か2倍速でも構いません)。
      ■区分所有法[01]区分所有建物
      3.共用部分
      (5).共用部分の変更・管理
      以下の表を使って説明しています。

  2. ひなた より:

    「2分の1以上の」は、100人いたら50人以上ってことなのはわかるんですが……
    「2分の1以上の〘 多数〙」ってついてるので、50:50じゃ〘 多数〙とは言えないから過半数でしょ?って思ってしまいました……

    日本語って難しいですね……

  3. やすみ より:

    返信ありがとうございます。
    昨日からのモヤモヤがすっきり晴れました。
    2分の1を過半数と思い込んでいました。
    ありがとうございました。

  4. やすみ より:

    問13 の答えは①じゃないですか?どの予備校の解答を見ても④になっているんですが…

    1. 家坂 圭一 より:

      やすみ様

      ご質問ありがとうございます。

      問13 の答えは①じゃないですか?どの予備校の解答を見ても④になっているんですが…

      共用部分の重大変更について、区分所有者の定足数は、「規約でその過半数まで」しか減ずることができません。つまり、区分所有者が100人いるとすると、「51人」までしか軽減することができません。
      それにも関わらず、本肢では、「2分の1以上の多数」(100人のうち、50人以上)としているので誤りです。

      【講義編】区分所有法[01]区分所有建物
      3.共用部分
      (5).共用部分の変更・管理
      では、以下の表を使って説明しています。

      1. やすみ より:

        返信ありがとうございます。
        過半数を2分の1と覚えていました。
        昨日からのモヤモヤがすっきり晴れました。
        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          わざわざご返信ありがとうございます。
          モヤモヤが解消できて幸いです。

          同じコメントが2つ付いていたので、片方を削除しました。ご了承ください。

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