【宅建過去問】(平成17年問39) 重要事項説明書・契約書面

売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合の次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に違反しないものはどれか。

  1. Cは、宅地建物取引士をして法第35条に基づく重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)を行わせたが、AとBの同意があったため、法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面(以下この問において「契約書面」という。)を交付しなかった。
  2. Cの従業者である宅地建物取引士がBに対して重要事項説明を行う際に、Bから請求がなかったので、宅地建物取引士証を提示せず重要事項説明を行った。
  3. Cは、AとBとの契約が成立したので、宅地建物取引士に記名押印させ、AとBに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。
  4. AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。

正解:3

17-39-035条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約書面)の双方につき、交付のタイミングと作成・記名押印・交付・説明についてまとめておく。一番のポイントは、宅建士でなければできない業務をキチンと押さえておくことである。

  35条書面 37条書面
タイミング 契約成立まで 契約成立後遅滞なく
作成 宅建業者 宅建業者
記名・押印 宅建士 宅建士
交付 宅建業者 宅建業者
説明 宅建士 不要

1 違反する

【重要事項説明について】

宅建士に説明させているので、問題はない(宅地建物取引業法35条1項)。

【契約書面について】
売主・買主双方の同意があったとしても、契約書面の交付を省略することはできない(同法37条1項)。この点が宅建業法に違反する。

■類似過去問
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重要事項説明の方法(説明者)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。×
2R02-41-2重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
×
327-29-4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、35条書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
426-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
526-36-1重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
×
626-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすることができる。
723-33-1宅建士でない宅建業者の代表者が重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
823-33-2有効期間満了後の宅建士証を提示して重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
923-33-4事情を知った宅地建物取引業者でないB社と合意の上、宅地建物取引業者A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前にA社の宅地建物取引士である甲が重要事項説明を行った。
1019-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1117-39-1売主A、買主Bの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Cは、宅地建物取引士をして重要事項説明を行わせたが、AとBの同意があったため、契約書面を交付しなかった。×
1216-34-4有効期間内に宅建士証を更新しなかった宅建士が、重要事項説明をした場合、宅建業者は、業務停止処分を受けることがある。
1313-43-135条書面の説明を行うのは、専任の宅建士でなければならない。×
1412-31-135条書面の説明を行うのは、必ずしも成年者である専任の宅建士である必要はない。
1510-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
1604-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×
37条書面(交付の省略?)(宅建業法[12]1(3)④)
 年-問-肢内容正誤
128-30-3
宅建業者は、37条書面を交付する際に、相手方の同意があった場合は、書面に代えて、電磁的記録で交付することができる。
×
221-36-4売買の媒介で、あらかじめ売主の承諾を得た場合、37条書面の交付を省略できる。×
319-40-2業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
419-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
517-39-1売買の媒介で、売主・買主の同意を得た場合、37条書面を交付しなくても宅建業法に違反しない。×
604-42-435条書面・37条書面とも事務所以外の場所で交付できるが、当事者の承諾があっても省略することはできない。

2 違反する

宅建士は、重要事項の説明をするときは、相手方に対し、宅建士証を提示しなければならない(宅地建物取引業法35条4項)。
相手方の請求がなかったとしても、宅建士証を提示する必要がある。

※宅建士が宅建士証を提示しなければならない場面は、以下の2つである。

  1. 取引の関係者から請求があったとき(同法22条の4)
  2. 重要事項説明をする時(35条4項)
■類似過去問
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宅建士証の提示(重要事項説明時)(宅建業法[05]6(3)宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-1宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
2R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
3R02-28-3宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
4R02-41-3宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。
5R01-40-1宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
630-39-4
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
729-37-1
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。×
829-37-4
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。×
928-30-2
宅建士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅建士証を提示しなくてもよい。
×
1026-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすれば、宅建業法に違反しない。
1125-30-2重要事項説明時、請求がなくても宅建士証を提示する必要があり、提示しないと20万円以下の罰金に処せられる。×
1223-28-3重要事項説明時、請求があった場合のみ宅建士証を提示すればよい。×
1322-30-3宅建士証を亡失し再交付申請中の者は、再交付申請書の写しを提示すればよい。×
1418-36-2請求がなくても提示が必要。
1517-39-2請求がなかったので提示せず。×
1614-31-4重要事項説明時に宅建士証を提示していれば、その後は請求があっても提示する必要はない。×
1713-31-4宅建士証を滅失した場合、再交付を受けるまで重要事項説明はできない。
1813-32-1重要事項説明時、要求がなければ、提示しなくてもよい。×
1910-39-3胸に着用する方法で提示可能。
2005-37-2初対面時に宅建士証を提示していれば、重要事項説明時に提示する必要はない。×
2104-48-2宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、この宅地建物取引士証の表面には、宅地建物取引士の勤務先も記載される。×

3 違反しない

重要事項説明書と異なり、契約書面には、内容を説明する義務がない(宅地建物取引業法37条1項参照)。したがって、宅建士に記名押印させた契約書面を交付していれば、それで十分であり、宅建業法に違反しない(同条同項)。

■類似過去問
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37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-26-4
宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。
×
2R03s-40-1
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
3R03-41-ア
宅地建物取引業者Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
4R02s-35-ア
宅地建物取引業者Aが、その媒介により建物の売買契約を成立させた場合においては、37条書面を買主に交付するに当たり、37条書面に記名押印した宅地建物取引士ではないAの従業者が当該書面を交付することができる。
5R02s-35-ウ
宅地建物取引業者が、その媒介により事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合においては、公正証書とは別に37条書面を作成し交付するに当たり、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
6R02-33-3
宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。×
7R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。
×
830-29-1
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
928-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
1028-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
1126-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
1226-42-イ宅地建物取引業者がその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。
×
1325-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
1425-44-ウ宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。
×
1523-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
1622-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1722-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1822-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1921-35-1法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
×
2021-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
2119-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
2218-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
2317-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
2417-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
2515-37-1宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。
×
2614-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2714-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2810-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2908-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
3005-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。
37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-26-1宅地建物取引業者は、その媒介により建物の売買の契約を成立させた場合において、当該建物の引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
×
2R03s-26-2宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
×
3R03s-26-3宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額や当該金銭の授受の時期だけでなく、当該金銭の授受の目的についても37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
4R03s-40-1宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。×
5R03s-40-2宅地建物取引業者Aは、Bを売主としCを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をB及びCに交付しなければならない。
6R03-41-ア宅地建物取引業者Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
7R02s-35-ア宅地建物取引業者Aが、その媒介により建物の売買契約を成立させた場合においては、37条書面を買主に交付するに当たり、37条書面に記名押印した宅地建物取引士ではないAの従業者が当該書面を交付することができる。
8R02-33-1宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
930-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
1028-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
1127-38-イ宅建業者Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
1226-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
1325-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
1417-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
1517-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
1617-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
1708-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1808-38-4売買で、買主のみに交付。×
1904-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×
37条書面(説明?)(宅建業法[12]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-26-4
宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。
×
2R02-37-ア
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。×
328-41-2
宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。
×
426-40-イ宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。×
519-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
617-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
710-43-1宅建業者は、宅建士をして、37条書面を交付・説明させなければならない。×
804-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×

4 違反する

重要事項の説明は、契約が成立するまでに行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。売主・買主双方が同意したとしても、契約締結後に重要事項説明をすることはできない。

■類似過去問
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重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
226-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
324-32-2買主の要求により、35条書面の交付・説明に先立って契約を締結し37条書面を交付しても、宅建業法に違反しない。×
423-33-3買主の申出により、契約締結後に重要事項を説明した場合、宅建業法に違反しない。×
523-33-435条書面を先に交付し、その後契約締結前に重要事項説明を行った場合、宅建業法に違反しない。
617-39-4売主・買主双方の了解を得て、契約締結後に重要事項説明をしても、宅建業法に違反しない。×
711-34-4重要事項説明書を郵送した場合、その説明を行った後に限り、契約を締結することができる。
809-38-4重要事項の口頭説明の後、契約を成立させ、その後に重要事項説明書を郵送した場合、宅建業法に違反しない。×
904-37-3宅建業者である売主が、宅建業者でない買主に対し、「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行い、その後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

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