【宅建過去問】(平成25年問36)契約書面

宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
  2. A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
  3. A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。
  4. A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。

正解:3

1 違反する

「私道の負担に関する事項」は、建物の貸借の契約以外において、重要事項とされている(宅地建物取引業法35条1項3号)。これについて、「重要事項説明を行った後」に気付いた、ということは、言い換えれば、重要事項として説明しなかった、という意味である。そして、追加の重要事項説明を行わないまま、契約を締結してしまっている。このことは、宅建業法に違反する。

※35条書面と37条書面は、全く別目的の書面である。共通の事項の記載が要求されている場合には、両方に記載しなければならない。一方に記載したからといって、他方を省略することは許されない。

 売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物
×
■類似過去問(35条書面:私道に関する負担)
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 年-問-肢内容正誤
125-36-1宅地の売買の媒介に際し、重要事項説明は行わず、37条書面に記載・交付した場合、宅建業法に違反しない。×
222-35-4宅地の売買→必要、建物の貸借→不要。
318-35-3宅地の売買→不要。×
408-35-2区分所有建物の貸借→必要。×
505-44-3私道の負担がない場合、私道に関し何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×

2 違反する

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければならない(宅地建物取引業法35条の2)。

※重要事項説明と違って、書面を交付する必要も、宅建士が説明する必要もない。
※説明すべき事項は、以下のものである。

営業保証金を供託している業者 供託所とその所在地
保証協会の社員
  1. 社員である旨
  2. 協会の名称・住所・事務所所在地
  3. 弁済業務保証金の供託所・所在地
■類似過去問(供託所等に関する説明)
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 年-問-肢内容正誤
125-29-4業者間取引でも、説明が必要。×
225-36-2供託所等につき、契約成立前に説明しなくても、37条書面に記載して説明すれば、宅建業法に違反しない。×
324-33-4営業保証金の額を説明する義務あり。×
421-34-3契約締結後に説明。×
517-33-4契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地につき、説明する必要あり。
615-42-1業者間取引の場合でも、保証協会の社員である旨の説明が必要。×
712-44-3契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地、供託金の額につき、説明する必要あり。×
809-35-3宅建士による説明が必要。×
905-46-3宅建士による説明が必要。×

3 違反しない

宅建業者が37条書面を作成したときは、宅建士に記名押印させなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。 しかし、交付について、その当事者を宅建士に限定する規定は存在しない。
したがって、宅建士でない従業員が行っても構わない。

【35条書面と37条書面の比較】

35条書面 37条書面
タイミング 契約成立まで 契約成立後遅滞なく
作成 宅建業者 宅建業者
記名・押印 宅建士 宅建士
交付 宅建業者 宅建業者
説明 宅建士 不要
■類似過去問(37条書面:記名押印者)
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 年-問-肢内容正誤
128-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
426-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
525-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
625-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
723-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
822-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
922-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1022-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1121-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1221-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1319-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1418-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1518-36-4建物の貸借の媒介であっても、宅建士は35条書面に記名押印する必要がある。
1617-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1717-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1815-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
1914-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2014-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2110-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2208-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた場合、宅建業法に違反する。×
2305-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。
■類似過去問(37条書面:交付者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
225-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
322-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
421-36-137条書面を宅建士に作成させたが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
510-43-1宅建業者は、宅建士をして、37条書面を交付・説明させなければならない。×

4 違反する

37条書面の作成・交付に関する規制は、いわゆる「8つの規制」に含まれていない。したがって、業者間取引においても同様に適用される(宅地建物取引業法78条2項参照)。

そして、瑕疵担保責任に関する定めは、売買・交換の場合の任意的記載事項である(同法37条1項11号)。したがって、37条書面への記載を省略することはできない。もちろん、業者間取引でも、同様である。

 契約書面 重要事項
説明書
売買 貸借
× ×

※瑕疵担保責任についての特約の制限(宅地建物取引業法40条)は、業者間取引には適用されない(同法78条2項参照)。このことと混同しないこと。例えば、「瑕疵担保責任を一切負わない。」という特約は有効であるが、その旨を契約書面に記載する必要がある。

※瑕疵担保責任に関する定めは、35条書面の重要事項には含まれていない。

■類似過去問(37条書面:瑕疵担保責任)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-38-ア売買の代理で中古マンションの売買契約を締結した場合、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、記載必要
226-40-ア自ら売主として新築分譲住宅の売買契約を締結した場合、瑕疵担保責任に関する措置について定めがあるときは、記載必要
325-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない×
418-37-ア貸借の媒介で記載必要×
511-35-3貸借の媒介で記載必要×
■類似過去問(業者間取引と37条)
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 年-問-肢内容正誤
128-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ業者間取引であっても、37条書面を交付しなければならない。
427-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
526-40-ウ業者間取引であっても、37条書面に宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
625-31-エ業者間取引であれば、37条書面を交付する必要はない。×
725-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない。×
821-36-2業者間取引で、37条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
919-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
1019-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1118-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1212-31-2業者間取引であれば、37条書面に宅建士をして記名押印させる必要はない。×
1304-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1401-44-2業者間取引では、37条書面の記載事項のうち移転登記の申請時期を省略できる。×

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【宅建過去問】(平成25年問36)契約書面” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 家坂 圭一 より:

    モリガキ様

    講師の家坂です。
    御指摘いただいたにも関わらず、返信が遅くなり、大変申し訳ありません

    御指摘の通りで、平成25年問36肢3の記述は、◯(正しい記述)です。
    関連箇所を含め、訂正しました。

    この度は御指摘をいただき、誠にありがとうございます。
    今後とも、当サイトをよろしくお願い申し上げます。

  2. モリガキ より:

    こんにちわ。 有用な情報ありがとうございます。

    ちみに上記の、

    平成25年問36肢3(37条書面に取引主任者が記名押印し、主任者でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない:×)

    これ間違ってませんか?

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