Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

1. Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、Ａは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをＢに交付した。
2. Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
3. Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、Ａは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4. Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から１年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

正解：2

設定の確認

通常の問題であれば、「宅地建物取引業者Ａ」と明示されているのですが、本問では、ＡもＢも宅建業者かどうか分かりません。各選択肢を検討する際に、一つ一つ確認する必要があります。

1 違反する

ＡもＢも宅建業者という業者間取引について問われています。
37条書面（契約書面）の作成・交付に関する規制は、業者間取引においても、それ以外の取引と同様に適用されます（宅建業法37条１項）。したがって、Ａには、37条書面を作成・交付する義務があります。また、その書面には、宅建士に記名押印させなければなりません。
本肢は、「記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い」とする点が誤りです。
☆「37条書面（交付先が宅建業者である場合）」というテーマは、問27肢4と問28肢イでも出題されています。

★必要知識（講義編）

37条書面の交付相手（自ら売主・買主となるケース）（宅建業法[12]1(2)②）
37条書面（記名・押印者）（宅建業法[12]1(3)③）
37条書面（交付先が宅建業者である場合）（宅建業法[12]1(4)）

■類似過去問

2 違反しない

ＡもＢも宅建業者という業者間取引について問われています（肢1と同じ設定）。
損害賠償額の予定等に関する制限は８つの規制の１つであり、業者間取引には適用されません。したがって、売買代金の20％（2,000万×20％＝400万円）を超える損害賠償額の予定も許されます。

★必要知識（講義編）

損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）
業者間取引と損害賠償額の予定（宅建業法[17]3）

■類似過去問

3 違反する

Ａは宅建業者ですが、Ｂは宅建業者ではありません。
手付の額の制限など８つの規制が適用される場面です。したがって、売買代金の20％（2,000万×20％＝400万円）を超える手付金を受領することはできません。

★必要知識（講義編）

手付の額の制限（宅建業法[18]2(1)(2)）

■類似過去問

4 違反する

Ａは宅建業者ですが、Ｂは宅建業者ではありません（肢3と同じ設定）。
瑕疵担保責任についての特約の制限など８つの規制が適用される場面です。瑕疵担保責任に関する特約について、Ａは、民法と比べて買主に不利となる特約を締結することができません。例外は、責任を負う期間を引渡しから２年以上とするものに限られます。
それにも関わらず、Ａは、責任を負う期間を「引渡しの日から１年以内」と定めています。これは、買主に不利な特約であるため、許されません。

★必要知識（講義編）

瑕疵担保責任を負う期間（宅建業法[16]2(1)）

■類似過去問

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